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Ich plane den Kauf einer älteren Eigentumswohnung mit Baujahr 1970 für 500 000 Franken. Der Anteil im Erneuerungsfonds beträgt für meine Wohnung 8000 Franken. Reicht das?
Das ist sehr wenig. Der Verband der Schweizer Stockwerkeigentümer rät: 20 Jahre nach Erstellung eines Gebäudes sollte der Erneuerungsfonds mindestens 5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts ausmachen. Ohne Berücksichtigung von Zins und Zinseszins sollte er also um mindestens 0,25 Prozent pro Jahr wachsen.
Gebäudeversicherungswert bedeutet hier den Gesamtwert des Wohnhauses – also die Kosten für die Wiederherstellung aller Wohnungen inkl. gemeinsamer Gebäudeteile wie Fassade, Dach usw.
Gemäss der Auswertung von Unterhaltskosten durch die Immobilienberater Wüest & Partner in Zürich ist auch eine Äufnung um 0,25 Prozent pro Jahr noch zu wenig: Nach ihrer Statistik sind im gehobenen Segment – Stockwerkeigentum gehört meist zu dieser Kategorie – jährlich Rücklagen von 0,5 Prozent zu bilden. Dies deckt den normalen Unterhalt – also die reine Werterhaltung eines Neubaus.
Wertvermehrende Massnahmen wie grössere Balkone sind mit diesen Rückstellungen noch nicht gedeckt. Auch wenn das Haus schon älter ist und wenig Geld im Erneuerungsfonds liegt, ist die Quote höher anzusetzen.
Faustregel: Bei den meisten Wohnhäusern steht nach 30 Jahren eine Totalsanierung von Dach, Fassade und Gebäudehülle an. Je früher man mit Rücklagen von 0,5 Prozent anfängt, umso besser.
Darüber hinaus sollten die Stockwerkeigentümer selber Reserven bilden – denn die Renovation der eigenen Wohnung müssen die Eigentümer immer aus der eigenen Tasche finanzieren.
Für andere Gebäudeteile wie etwa die Tiefgarage, Aussen- und Gemeinschaftsräume kann die Quote aber tiefer als 0,5 Prozent angesetzt werden. Eine Garage besteht vor allem aus Rohbau und verursacht deutlich geringere Erneuerungskosten. Und der Unterhalt von Garten, Spielplätzen und anderen Aussenräumen sollte durch das Verwaltungskostenkonto der Stockwerkeigentümergemeinschaft und den Erneuerungsfonds bereits abgedeckt sein.
08. Dezember 2008 | jz
