Hilfe: Die Bank verkauft meine Hypothek!

Günstige hypotheken sind nur möglich, wenn die banken selber geld zu günstigen zinsen bekommen. Aus diesem Grund verkaufen sie ihre Hypothekarforderungen als Obligationen weiter. Hausbesitzer braucht das nicht zu ängstigen - ihr Haus bleibt im Dorf.

Wer für sein Haus einen Hypothekarvertrag unterschreibt, rechnet damit, dass er das Darlehen von derjenigen Bank bekommt, bei der er den Vertrag unterschreibt. Sicher ist das aber nicht mehr. Denn in vielen Verträgen sind seit einigen Monaten neue Klauseln enthalten. Mit der Unterschrift ermächtigt der Schuldner die Bank, seine Hypothek mit anderen Hypothekarforderungen zu einer Obligation zu bündeln und diese Wertpapiere auf dem internationalen Finanzmarkt weiterzuverkaufen.

«Verbriefung von Hypotheken» heisst dieser Vorgang. Die Hauskäufer schulden damit den Kredit faktisch nicht mehr ihrer Bank, sondern den Käufern der Obligation. Ob seine Hypothek verbrieft wurde, erfährt der Hausbesitzer nie. Eine eigenartige Situation: Die Kreditgeberin ist nicht mehr eine bestimmte und möglicherweise vertraute Bank, sondern anonyme Anleger. Die Bank zieht sich in die Rolle einer Vermittlerin zurück, bleibt aber Kundenbetreuerin.

Kredithaie vor der Haustür: Muss ein Hypothekarschuldner in Zukunft also damit rechnen, dass seine Daten in Computern ihm unbekannter Firmen gespeichert werden? Dass eines Tages ein Kredithai die fälligen Zinsen einfordert?

«Wir haben viele Anfragen bekommen», sagt Sandra Burlet vom Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz. Der HEV habe einige dieser Verträge kritisch geprüft. Und hält fest: «Solange die Haftung unverändert bei der Bank bleibt, sehen wir solche Verträge als unbedenklich an.» Auch die Grossbanken betonen: «Für die Kunden ändert sich nichts.» Die Bank bleibe in jedem Fall Vertrags- und Ansprechpartnerin des Hypothekarschuldners. Die Kundendaten würden nicht weggegeben.

Der grosse Vorteil der Verbriefung für die Banken liegt darin, dass sie auch bei knappen Geldern auf den Sparkonten weiterhin Hypotheken anbieten können. Ausserdem müssen sie kein Geld als «Eigenmittelunterlegung» zur Seite legen. Für herkömmliche Hypotheken ist die Bank nämlich gesetzlich verpflichtet, 4 Prozent der Kreditbeträge bei Hypotheken als Sicherheit zurückzulegen.

«Die Banken können Milliarden von Franken, die bisher blockiert waren, für die Gewährung zusätzlicher Hypotheken und für Investitionen verwenden oder mit höheren Renditen anlegen», betont Lorenz Heim vom VZ VermögensZentrum.

Grossbanken sind am Zug: Die Verbriefung kann jedoch nur von grossen Banken durchgeführt werden. Das Verfahren ist für kleinere Geldinstitute wie Regionalbanken nicht nur viel zu aufwändig, auch haben sie nicht genügend Hypotheken, die sie verbriefen könnten. So hat nach der UBS 1998 die Zürcher Kantonalbank (ZKB) im letzten November als zweite Schweizer Bank überhaupt Hypotheken verbrieft.

Kommen kleine Banken nun unter die Räder? «Nein, das muss nicht sein», meint Lorenz Heim. Er sieht in dieser Entwicklung eine grosse Chance: «Die Banken könnten sich spezialisieren. Kleinere Banken beraten die Kunden und verkaufen die Hypotheken, grosse Banken wie die UBS und die CS wickeln Verbriefungen ab, dritte Gesellschaften übernehmen die Verwaltung, stellen zum Beispiel die Kreditverträge aus, prüfen also das Kreditrisiko, fordern die Zinsen ein, und so weiter.»

Die Regionalbanken könnten auf diese Weise ihren Platz im Hypothekargeschäft behaupten. Und: Dank der Spezialisierung könnten die beteiligten Institute effizienter arbeiten. Damit liessen sich Kosten senken. «Das kommt im Endeffekt auch den Kunden zugute», ist Heim überzeugt. «Die Konzentration der Kräfte entweder auf Kapitalmarkttransaktionen, Verwaltung oder den Vertrieb von Hypotheken und vor allem der Wegfall der Eigenmittelunterlegung können den Hypothekarzins günstig beeinflussen.»

Das VZ hat die Spezialisierung bereits in die Praxis umgesetzt und eine Tochtergesellschaft gegründet, das HypothekenZentrum. Dieses Unternehmen beschränkt sich auf die Verwaltung von Hypotheken und ist seit Anfang Jahr aktiv. Bisher verwaltet es über hundert Hypotheken und hat zum Ziel, auch von Pensionskassen und kleineren Banken Hypothekarkredite zu verwalten.

Erich Hort hingegen, CEO der Migrosbank, sieht in der Arbeitsteilung keine Lösung: «Die Verbriefung allein ist sehr teuer. Wenn sich nun mehrere Institute die Marge teilen müssen, bleibt kaum mehr etwas übrig.» Die Migrosbank will laut Hort auch in Zukunft ihre Hypotheken mit Spareinlagen finanzieren.

Hintertür für kleine Banken: Trotzdem hat die Migrosbank für alle Fälle einen Passus im Vertrag, dass sie Hypothekarforderungen an Dritte übertragen darf. Auch die Verträge der Raiffeisenbanken enthalten eine solche Klausel.

Offensichtlich halten sich die Banken für alle Fälle bereit, damit sie bei Bedarf auf das Mittel der Verbriefung zurückgreifen können. Denn sobald sich die Wirtschaftslage bessert, dürften viele Anleger ihr Erspartes von den Sparkonten abziehen und an die Börse bringen. Das könnte jene Banken, die das Hypothekargeschäft mit Spareinlagen finanzieren, dazu zwingen, sich Geld mit Verbriefung zu beschaffen.

Kunden haben keine Wahl: Ob die Kunden wollen oder nicht: Sie kommen kaum mehr darum herum, bei Vertragsunterschrift einer Verbriefung durch die Bank grundsätzlich zuzustimmen. Sie können aber deswegen nicht direkt mit sinkenden Hypothekarzinsen rechnen: Schrittmacherin für die Kosten von Hypotheken bleibt nach wie vor die allgemeine Zinsentwicklung.

Rolf Muntwyler

Mit einem neuen Rechenmodell setzen die Banken Geldmittel frei

Um Hausbesitzern Hypothekarkredite zu gewähren, brauchen die Banken Geld. Mit der Verbriefung von Hypotheken erschliessen sich die Banken eine Finanzquelle. Sie bündeln eine grosse Zahl von Festhypotheken und fassen sie zu einer Anleihe zusammen. Sie stückeln sie in Obligationen und bieten sie zum Kauf an. Den Käufern zahlen sie einen Zinssatz, zum Beispiel 3,5 Prozent. Durch diesen Vorgang wird die Hypothek aus der Bankbilanz ausgelagert.

Wenn nun eine Bank Festhypotheken zum Zinssatz von 4 Prozent gewährt, hat sie eine Marge von 0,5 Prozent auf ihren verbrieften Hypotheken. Diese Marge ist zwar kleiner, als wenn sie das Geld anderweitig aufnimmt. Im Vergleich zur herkömmlichen Finanzierung durch Spareinlagen, Kassaobligationen oder andere Mittel hat die Verbriefung einen Vorteil: Die Bank muss die gesetzliche «Eigenmittelunterlegung» von 4 Prozent auf den Hypothekarkrediten, eine Art Rückstellung, nicht leisten, weil die Hypothek aus der Bilanz ausgegliedert ist. Dadurch werden Mittel frei, die sie für rentablere Anlagen verwenden kann. Würden sämtliche Hypotheken verbrieft, würden bei den Schweizer Banken rund 18 Milliarden Franken frei. Die Verbriefung von Hypotheken liegt international im Trend: In den USA sind heute 60 Prozent der Hypotheken verbrieft; auch in Europa ist die Tendenz steigend.