So viel ist Ihr Haus auf dem Immobilienmarkt wirklich wert

Wie viel Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus tatsächlich wert ist, entscheidet der Markt. Immerhin können Experten abschätzen, was eine Liegenschaft beim Verkauf in etwa bringt oder ob der dafür verlangte Preis angemessen ist.

Welches der «korrekte» Preis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist, zeigt sich letztlich erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Es gibt allerdings verschiedene Schätzmethoden, dank denen man sich dem mutmasslichen Preis annähern kann.

Realwert: Der Substanz- oder Wiederbeschaffungswert bemisst den Preis, der bezahlt werden müsste, um dieselbe Liegenschaft an derselben Lage erneut zu bauen. Mit dem Marktpreis hat diese Grösse aber wenig zu tun. Der Substanzwert ist allenfalls für die Gebäudeversicherung von Belang.

Architekten geben die Kosten eines Baus gerne in Kubikmetern an. Ein Kubikmeterpreis von beispielsweise 500 Franken sagt aber kaum etwas darüber aus, ob das Haus günstig oder teuer ist. Bedeutend informativer ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. 1700 Franken pro Quadratmeter gelten als sehr günstig, 4800 Franken als luxuriös. Quadratmeterpreise zwischen 3000 und 3500 Franken sind der Normalfall. Grosse Unbekannte bleibt natürlich der Landpreis.

Ertragswert: Der Ertragswert geht von der erzielbaren Jahresmiete aus. Eine Faustregel sagt, dass sie - weitgehend unabhängig vom Hypothekarzins - bei fünf bis sechs Prozent des Objektwertes liegt. Um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln, muss man die erzielbare Jahresmiete also etwa mit einem Faktor 15 bis 20 multiplizieren.

Der Ertragswert eines Hauses, das Sie für monatlich 2000 Franken vermieten können, liegt also bei 360 000 Franken. Weil Einfamilienhäuser aber meist nicht kostendeckend vermietet werden können, liegt ihr Ertragswert oft tiefer als ihr Substanzwert.

Verkehrswert: Der Verkehrs- oder Marktwert entspricht einer Mischung aus Real- und Ertragswert, wobei der Ertragswert in der Regel dreimal stärker gewichtet wird als der Substanzwert. Ein Haus mit einem Ertragswert von 400 000 Franken und einem Substanzwert von 600 000 Franken hätte demnach einen Verkehrswert von 450 000 Franken.

Mit dieser Methode arbeiten viele Banken, Versicherungen, Immobilientreuhänder und Architekten. Der Schätzbericht eines Experten kostet für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung normalerweise zwischen 800 und 1200 Franken, kann in komplexeren Fällen aber auch höher liegen. Um einen Hypothekarkredit von einer Bank oder Versicherung zu erhalten, ist eine Schätzung aufgrund des persönlichen Augenscheins eines Experten meist Voraussetzung.

Hedonistische Methode: Völlig anders funktioniert die so genannte hedonistische Bewertung. Hier gilt als einziges Kriterium der effektiv am Markt erzielte Preis für vergleichbare Objekte.

Mit dieser Methode arbeiten Gross- und Kantonalbanken, die dank ihrer vielen Hypothekarkunden über genügend Daten verfügen, um die lokal und regional tatsächlich erzielbaren Preise abschätzen zu können. Diese Methode benutzt auch das Info- und Ausbildungszentrum für Immobilien (Iazi), das mit anonymisierten Daten von verschiedenen Banken, Pensionskassen und Immobilienfirmen arbeitet. Eine Wertschätzung nach der hedonistischen Methode kostet zwischen 400 und 600 Franken. Haus- und Wohnungsbesitzer erhalten damit einen zuverlässigen Hinweis auf den Wert ihrer Liegenschaft.

Fredy Hämmerli