So behalten Eigenheime ihren Wert

Viele Hausbesitzer kümmern sich zu wenig um den Unterhalt ihrer Immobilie. Folgen: Tieferer Wiederverkaufswert - und schlimmstenfalls höhere Amortisationen. K-Geld zeigt, wie viel Geld man pro Jahr auf die Seite legen sollte.

Bei grossen Gebäuden, etwa Bürohäusern, sorgen Profis für den fachgerechten Unterhalt: So genannte Facility Manager planen für die gesamte Lebensdauer eines Baus Unterhaltsarbeiten sowie Erneuerungen.

Besitzer eines Einfamilienhauses hingegen sind für solche Arbeiten selber verantwortlich. Doch: «Viele Eigenheimbesitzer vergessen, dass sie periodisch Unterhaltsarbeiten durchführen sollten», sagt Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum in Zürich.
Ähnliche Erfahrungen macht auch Karin Weissenberger, Immobilienfachfrau und Beraterin bei der Zürcher Sektion des Hausvereins: «Dass Rücklagen für den Unterhalt gemacht werden müssen, ist Eigenheimbesitzern in den letzten Jahren zwar vermehrt bewusst geworden, doch oft wird das Geld dann doch für anderes ausgegeben.»

Das kann Folgen haben: Wird der Unterhalt vernachlässigt, sinkt der Wert des Hauses. Bei einem Wiederverkauf kann sich das negativ auswirken. Eine in die Jahre gekommene Küche zum Beispiel drückt den Wert des Hauses erfahrungsgemäss um mehr als den Preis der Renovationsarbeiten.

Konsequenzen kann das auch für die Hypothekarkredite haben: «Wir führen regelmässig eine Neubewertung aller Liegenschaften durch», sagt Franz Würth von der Raiffeisen-Gruppe in St. Gallen. Die dabei von den Raiffeisen- und anderen Banken verwendeten Berechnungsmodelle berücksichtigen die Altersentwertung.

Wurde kein Unterhalt durchgeführt, nimmt die Bank unter Umständen den nach unten korrigierten Wert als Basis für die Krediterteilung. Will heissen: Die Belehnungsgrenze sinkt oder es werden höhere Amortisationszahlungen verlangt.

Jährlich 1 Prozent des Kaufpreises beiseite legen

Richtig unterhalten werden kann ein Haus aber nur, wenn man weiss, welche Bauteile wie lange halten, welche Pflege sie benötigen und wie viel Geld dafür zur Seite gelegt werden muss. Lebensdauertabellen helfen bei der richtigen Einschätzung. «Als Hausbesitzer sollte man immer 10 bis 15 Jahre vorausdenken», sagt Immobilienfachfrau Weissenberger.

Zur Finanzierung der Unterhaltsarbeiten empfehlen Fachleute, jährlich einen Betrag in der Höhe von 1 Prozent des Kaufpreises beiseite zu legen. Zwei Drittel dieses Betrages werden für die laufenden Kosten wie Öl, Strom oder Serviceabonnemente benötigt, den Rest legt man für grössere Arbeiten, wie die Renovation einer Fassade, zurück.

Während das Geld für die laufenden Kosten am besten auf einem Konto parkiert wird, wo es jederzeit zugänglich ist, bieten sich für langfristige Rücklagen mehrere Möglichkeiten an:
- Festgeld: Hat sich ein grösserer Betrag angehäuft, kann er fest angelegt werden - vorausgesetzt es stehen keine Arbeiten an und man kann bei unvorhersehbaren Vorfällen auf andere Gelder zurückgreifen.
- Höhere Amortisation: Wird die Amortisation um den Anteil der langfristigen Rücklagen erhöht, sinken Hypothekarbelastung und Zins. Wer Geld für grössere Renovationen benötigt, kann die Hypothek wieder aufstocken. Achtung: Nicht alle Banken lassen solche Rücklagen zu.
- Säule 3a: Alle fünf Jahre kann daraus Geld für Wohneigentum entnommen werden. Wer langfristige Rückstellungen in ein 3a-Konto einzahlt, spart Steuern.

Unterhaltsarbeiten lohnen sich nicht nur der Werterhaltung, sondern auch der Steuerrechnung wegen: Alle nicht wertvermehrenden Arbeiten können in der Steuererklärung abgezogen werden. Bei grossen Investitionen lohnt sich aus steuerlichen Gründen eine Aufteilung auf zwei Jahre. Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor grösseren Renovationen beim Steueramt vorzusprechen (siehe auch K-Geld 2/04).

Unbedingt frühzeitig den Erneuerungsfonds einrichten

Bei Eigentumswohnungen erfolgt der Unterhalt auf zwei Ebenen.

Die Instandhaltung innerhalb der eigenen Wohnung ist Sache des Besitzers. Für Fassade, Fenster und allgemeine Räume hingegen ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Ist eine professionelle Verwaltung damit beauftragt und wird der Erneuerungsfonds regelmässig und ausreichend gefüllt, ist das kein Problem.

Doch einige Eigentümergemeinschaften verzichten auf nötige Renovationsarbeiten - was den Wert des Hauses und damit jeder Wohnung schmälert. Andere beginnen erst nach einigen Jahren, den Fonds zu äufnen.

Das kann sich rächen: Fallen früh unvorhergesehene Erneuerungen an, muss das Geld von den Eigentümern eingeschossen werden. Deshalb lohnt es sich, bereits bei der Gründung der Eigentümergemeinschaft darauf zu bestehen, dass der Erneuerungsfonds von Anfang an geäufnet wird.

Faustregel: Innerhalb von 10 bis 15 Jahren sollte ein Betrag in der Höhe von 3 bis 5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes beiseite gelegt werden.

Nicht vergessen sollte man die Rücklagen für den Unterhalt der eigenen Wohnung. Etwa für neue Bodenbeläge oder den Ersatz von Küche und Bad. Die Aufwendungen für solche Arbeiten können - ebenso wie die Zahlungen in den Erneuerungsfonds - von den Steuern abgezogen werden.

Adressen

Beratung für Hausbesitzer
- Hausverein Schweiz - Tel. 041 420 68 11
www.hausverein.ch
- Schweizerischer Hauseigentümerverband - Tel. 01 254 90 20
www.hev-schweiz.ch
Beratung für Stockwerkeigentümer
- Schweizer Stockwerkeigentümerverband - Tel. 01 211 21 29 www.stockwerk.ch