Wohnungskauf: Erneuerungsfonds nicht vergessen

Viele Käufer einer älteren Eigentumswohnung interessiert es nicht, ob der Erneuerungsfonds voll oder leer ist. Dabei beeinflusst dieser Fonds den Kaufpreis entscheidend.

Der Erneuerungsfonds ist ein wichtiges Thema. Käufer einer Eigentumswohnung vergessen das aber oft», sagt Peter Bannwart vom Hypothekenzentrum Zürich. Tatsächlich werden der Wert des Fonds und die jährliche Pflichteinlage im Verkaufsgespräch häufig heruntergespielt. Dabei ist ein gut gefüllter Fonds bares Geld wert. Umgekehrt kann ein halb leerer Fonds dem Käufer einer älteren Eigentumswohnung massive Zusatzkosten bescheren.

«Die Diskussion um den Erneuerungsfonds kann das Verkaufsgespräch komplizieren», erklärt Immobilienmakler Claude Ginesta. «Die Makler sollten viel offener über seinen Wert sprechen und seine Bedeutung erklären.»
Zweck des Erneuerungsfonds ist es, über Jahre hinweg Mittel anzusparen, um damit dereinst anstehende Reparaturen oder Renovationen am gemeinsamen Besitz - wie Fassade oder Treppenhaus - zu finanzieren.

Fondsanteil wird vom Vorbesitzer übernommen

Das Geld gehört der Eigentümergemeinschaft. Der Käufer einer älteren Wohnung übernimmt auch jenen Anteil des Erneuerungsfonds, den sein Vorgänger einbezahlt hat. Kauft er aber eine Wohnung in einem Gebäude ohne Erneuerungsfonds, muss er für Kosten aufkommen, die er nicht mitverursacht hat. «Der Erneuerungsfonds ist das Risiko des Käufers», sagt Karin Weissenberger, Immobilienfachfrau aus Forch ZH und Vorstandsmitglied beim Hausverein Zürich.

Doch wie hoch muss ein Erneuerungsfonds sein? Und welchen Wert hat er beim Verkauf einer Wohnung? Das Spektrum der Meinungen unter Fachleuten ist riesig, wie eine Umfrage von K-Geld zeigt.

Häufig verzichten Gemeinschaften in den ersten drei bis fünf Jahren nach Bezug eines Neubaus auf das Einrichten eines Fonds. «Oft werden aber jährlich 0,1 bis 0,2 Prozent des Gebäudeversicherungswertes in den Erneuerungsfonds einbezahlt», sagt Weissenberger.

Beispiel: Ein Haus hat einen Anlagewert von 2,5 Millionen Franken, bei einem Landkostenanteil von 0,5 Millionen Franken. Der Neuwert des Hauses - Gebäudeversicherungswert - beträgt 2 Millionen Franken. Davon werden 0,1 bis 0,2 Prozent in den Fonds gelegt, also 2000 bis 4000 Franken jährlich. Teilen sich vier Parteien das Haus, so zahlt jede Partei 500 bis 1000 Franken pro Jahr ein.

Verzichtet die Eigentümergemeinschaft die ersten fünf Jahre auf eine Einlage, liegen nach zehn Jahren 10 000 bis 20 000 Franken in diesem Fonds. «Nach diesem Zeitraum können jedoch bereits die ersten grösseren Sanierungen anfallen», sagt Weissenberger.

Genügen also die 0,1 bis 0,2 Prozent wirklich? Die Vizepräsidentin des Hauseigentümerverbandes Schweiz, Monika Sommer, rät zu höheren Einlagen. «Die jährliche Fondseinlage bemisst sich auf 0,2 bis 0,5 Prozent», schreibt die Juristin und Immobilientreuhänderin in ihrem Ratgeber «Stockwerkeigentum».

In den ersten zwei Jahren nach Erstellung des Gebäudes könne jedoch auf eine Äufnung verzichtet werden. Im obigen Beispiel wären also nach zehn Jahren 16 000 bis 40 000 Franken im Erneuerungsfonds - eine Summe, die beispielsweise den Ersatz einer Zentralheizung finanzieren würde. Aber für mehr würde es nicht reichen.

«Rückstellungen im Allgemeinen zu gering»

Das Immobilienberatungsbüro Wüest und Partner in Zürich kritisiert diese Praxis. «Die Rückstellungen sind im Allgemeinen zu gering. Bei grösseren Renovationen werden die Eigentümer zusätzlich zur Kasse gebeten», beobachtet Dominik Matter von Wüest und Partner. Er erachtet «einen Wert von 0,8 Prozent als ideal».

Die unabhängigen Immobilienfinanzberater Andreas Thiemann aus Dübendorf ZH und Werner Egli aus Uster ZH raten gar zu einem Wert nahe der Einprozentmarke. Am Beispiel gerechnet: 0,8 Prozent Rückstellungen jährlich ergeben nach zehn Jahren einen Fondswert von 160 000 Franken, mit Zinseszins gar 183 000 Franken. Bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von 2 Millionen Franken lassen sich daraus auch grössere Renovationen bezahlen.

Der Rat von Karin Weissenberger: «Zuerst den Renovationsbedarf schätzen - danach die jährliche Fondsäufnung bemessen.»

Das sollten Stockwerkeigentümer wissen

In Erfahrung bringen
- Wert des Erneuerungsfonds.
- Kosten für erfolgte Renovationen.
- Kopie der Gebäudeversicherungspolice verlangen.
- Erstellungsjahr des Gebäudes.

Berechnen
Wert Erneuerungsfonds plus erfolgte Renovationen / Alter des Hauses = bisherige, durchschnittliche jährliche Rückstellungssumme.

Beurteilen
Wie hoch ist die jährliche Rückstellungssumme?
- Weniger als 0,5 Prozent = ungenügend.
- Jährliche Rückstellung zwischen 0,5 bis 0,8 Prozent = genügend.
- Jährliche Rückstellung über 0,8 Prozent = gut bis sehr gut.
Einfluss auf Kaufpreis
- «Ungenügend»: Der Wert der Wohnung ist in Wirklichkeit tiefer als der Kaufpreis. Die Unterdeckung ist zum Kaufpreis hinzuzuzählen.
- «Genügend»: Der Kaufpreis ist angemessen.
- «Gut bis sehr gut»: Wohnungswert ist höher als der Kaufpreis. Der Wert, der 0,8 Prozent übersteigt, ist davon abzuziehen.