Eigenheim zu vererben: So sparen Sie Steuern

Erbschafts- und Schenkungssteuern auf Liegenschaften fallen dort an, wo sich die Immobilie befindet. Die anfallenden Steuern lassen sich aber minimieren.

Der Nachlass muss dort versteuert werden, wo der Verstorbene seinen Wohnsitz hatte - ausser, es handelt sich um Immobilien. Sie sind im Erbschaftsfall im Standortkanton zu versteuern.

Geht die Immobilie im Nachlass an den Ehegatten oder an direkte Nachkommen, spielt ihr Standort meist keine Rolle. Ehegatten müssen nur im Kanton Jura auf Liegenschaften Erbschaftssteuern bezahlen, die Kinder und Enkel auf Immobilien in den Kantonen Appenzell-Innerrhoden, Graubünden, Jura, Neuenburg und noch bis Ende 2005 in Bern.
Anders verhält es sich jedoch, wenn der Nachlass dem unverheirateten Lebenspartner und anderen Nicht-Verwandten sowie Nichten und Neffen zufällt.

Fünf Kantone sind fast ideal für Konkubinatspaare

In diesen Fällen müssen einzig Liegenschaften im Kanton Schwyz nicht versteuert werden. Schwyz kennt nämlich überhaupt keine Erbschafts- und Schenkungssteuern. Und wer eine Immobilie im Kanton Luzern besitzt, sollte sie frühzeitig verschenken. Luzern verzichtet bis fünf Jahre vor dem Tod des Erblassers auf die Schenkungssteuer.

Beim Vererben einer Liegenschaft in Zug, Ob- und Nidwalden geniessen langjährige Konkubinatspartner ebenfalls Steuerfreiheit. Weitere Kantone gewähren dem Lebenspartner grössere steuerfreie Beträge oder einen günstigeren Tarif als anderen Nicht-Verwandten.

Wer seine Liegenschaft einer Nichte oder einem Neffen vererben möchte, kann sie stattdessen seinem Bruder oder seiner Schwester schenken. Er oder sie kann die Immobilie dann seinem Sohn oder der Tochter - also dem Neffen oder der Nichte des ursprünglichen Besitzers - steuerfrei oder zumindest steuergünstig - vererben oder schenken.

Dieser Umweg lohnt sich: Geschwister zahlen in fast allen Kantonen tiefere Erbschaftssteuern. «Zwischen der Schenkung an Bruder bzw. Schwester und der Weitergabe an Nichte oder Neffe sollten aber mindestens fünf Jahre liegen», sagt Steuerexperte Giulio Vitarelli vom VZ Vermögenszentrum in Basel. «Sonst besteht Verdacht auf Steuerumgehung.»

Man kann den Wunscherben auch zu Lebzeiten zum Miteigentümer machen und ihm vorerst die Hälfte der Liegenschaft schenken - mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch. Wegen der Steuerprogression ist eine Schenkung und ein späteres Erbe von zum Beispiel je 300000 Franken viel günstiger als 600000 Franken auf einmal.

Schenkung mit lebenslänglicher Nutzniessung

Schliesslich kann man sein Haus auch verschenken und sich gleichzeitig ein lebenslanges, unentgeltliches Nutzniessungsrecht sichern.

Beispiel: Ein 60-Jähriger überträgt seiner Konkubinatspartnerin eine Liegenschaft im Wert von einer Million Franken (siehe Tabelle). Er behält sich jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft vor. Dieses Recht wird entsprechend der Restlebenserwartung des Nutzniessers kapitalisiert, was eine Summe von 420 000 Franken ergibt. Der Betrag lässt sich anhand spezieller Sterbetafeln berechnen.

Statt 950 000 Franken muss die Konkubinatspartnerin nur 530 000 Franken versteuern. Sie spart so über 150 000 Franken Steuern.

Je jünger der Nutzniesser ist, desto höher ist der kapitalisierte Wert der Nutzniessung und die Steuerersparnis. Doch Vorsicht: Einzelne Kantone, etwa Basel-Stadt, rechnen den Wert der Nutzniessung beim Tod des Schenkers wieder auf. Damit entfällt der Steuervorteil im Nachhinein.

Schenkung mit Nutzniessung spart Steuern

Ausgangslage: Liegenschaft im Kanton Zürich im Wert von 1 Million Franken, Eigenmietwert 26 200 Franken, der bisherige Besitzer ist 60 Jahre alt. Übertragung der Liegenschaft an den Konkubinatspartner. Alle Beträge in Franken.