Ein Eigenheim hilft Steuern sparen

Ein Eigenheim bietet Steuervorteile. Sparen lässt sich vor allem mit der richtigen Wahl der Amortisation, der zeitlichen Planung von Renovationen und - bei einem späteren Verkauf - mit wertvermehrenden Investitionen.

Steuerliche Überlegungen standen für uns erst an zweiter Stelle», sagt Werner E. Rohr. «In erster Linie zählte für uns die Lebensqualität.» Der Abteilungsleiter Vermögensverwaltung der Stadt Zürich hat als guter Rechner die Steueraspekte aber nicht völlig aus dem Auge verloren, als er mit seiner Lebenspartnerin Renée Deltenre und ihren beiden Kindern 1999 in ein freistehendes, älteres Einfamilienhaus in Baden AG umzog.

620 000 Franken zahlten sie für das damals 88-jährige Haus mit Grundstück von 536 Quadratmetern. Hinzu kamen 180 000 Franken für Renovations- und Sanierungsarbeiten: Wände wurden herausgebrochen, Parkett verlegt, ein Arbeitsraum geschaffen und das Dach neu gedeckt und isoliert. Küche und Bad liess Familie Rohr/Deltenre total erneuern.

800 000 Franken waren für die junge Familie trotz ihres guten Einkommens viel Geld. Die Bank half mit einer Hypothek über 600 000 Franken. Davon waren 105 000 Franken 2. Hypothek, die es zu amortisieren galt.

100 000 Franken konnte Werner Rohr als Eigenmittel von seiner Pensionskasse beziehen - dies war eine Bedingung seines Hypothekarinstituts - der Credit-Suisse-Tochter Neue Aargauer Bank (NAB). Und schliesslich kamen noch 100 000 Franken Erspartes für Renovations- und Sanierungsarbeiten hinzu, die von der Bank nicht finanziert wurden.

«Wir zahlen kaum mehr als früher für die Mietwohnung»

Im Gegenzug musste Werner Rohr bei der NAB ein 3a-Konto eröffnen und auch das Lohnkonto und sein kleines Wertschriftenportefeuille zu seiner neuen Bank zügeln. Die Spesen für den Konten- und Depottransfer hätte wohl die NAB getragen. «Doch ich habe gar nicht daran gedacht zu fragen», sagt Rohr. Wer sich nicht explizit danach erkundigt, dem bieten die Banken diesen üblichen Service kaum an.

Der Hauskauf hat sich für Familie Rohr/Deltenre aber ohne Frage gelohnt. «Unter dem Strich zahlen wir kaum mehr als früher für unsere Mietwohnung», freut sich Werner Rohr. Das hat seine Gründe:
- Rund ein Drittel des Sanierungs- und Renovationsaufwands von 180 000 Franken konnte das Paar als Unterhaltsaufwand vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Den Rest erklärte das Steueramt zur wertvermehrenden Investition. Darauf ist kein Steuerabzug möglich.
Die Familie hätte eine noch grössere Steuereinsparung erzielen können, wenn sie die Renovationsarbeiten fünf Jahre aufgeschoben hätte. Bei einer alten, vernachlässigten Liegenschaft dürfen die Renovationskosten der ersten fünf Jahre steuerlich nämlich nicht geltend gemacht werden. Abzugsfähig sind laut dem so genannten Dumont-Entscheid des Bundesgerichts bloss die laufenden Unterhaltsarbeiten.

Werner Rohr ist denn auch zufrieden mit den Badener Steuerbehörden, die rund 60 000 Franken als steuerwirksamen Abzug akzeptiert haben.

Amortisieren über die Säule 3a hat mehrere Vorteile

- Die 2. Hypothek über 105 000 Franken müssen Rohr/Deltenre über die kommenden 20 Jahre abzahlen. Aus Steuergründen tun sie dies in Form einer indirekten Amortisation: Statt das Geld der Bank zu überweisen, legen Rohr/Deltenre den geschuldeten Betrag jedes Jahr auf ihr 3a-Konto, das sie der Bank verpfändet haben. Sobald die 105 000 Franken erreicht sind, geht das Geld als einmalige Rückzahlung an die Bank.

Das bringt gleich mehrere Steuervorteile: Wegen der während 20 Jahren gleichbleibend hohen 2. Hypothek bleibt auch der Schuldzinsabzug über die ganze Laufzeit gleich hoch. Und die jährlichen Einzahlungen in die Säule 3a gehen ebenfalls vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug.

Bei der Auflösung des 3a-Kontos erhebt der Fiskus zwar eine einmalige Steuer. Diese fällt aber relativ bescheiden aus, weil solche Kapitalleistungen getrennt vom übrigen Einkommen zu einem Vorzugssteuertarif berechnet werden. Unter dem Strich sparen Rohr/ Deltenre allein dank der indirekten Amortisation über die Jahre 33 890 Franken.

Die Kapitalauszahlungssteuer ist übrigens progressiv, das heisst: Je höher der ausbezahlte Betrag, desto höher der Steuersatz. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, nach ein paar Jahren eine erste Teilamortisation durchzuführen.
- Für ihr 6,5-Zimmer-Haus muss Familie Rohr/ Deltenre jährlich den so genannten Eigenmietwert von 14 000 Franken versteuern - eine Art Gegenstück zum Mietzins für Wohnungen, den Mieter als Teil ihrer Lebenshaltungskosten auch nicht vom Einkommen abziehen dürfen.

Im Gegenzug dürfen Rohr/Deltenre aber nicht nur die Schuldzinsen auf ihre 1. und 2. Hypothek, sondern auch den Unterhalt ihrer Liegenschaft vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das macht insgesamt rund 24 000 Franken. Abzüglich 14 000 Franken Eigenmietwert muss die Familie also 10 000 Franken weniger Einkommen versteuern. Das entspricht einer Steuerminderung von rund 2500 Franken jährlich.

Unterhaltsabzug darf man jedes Jahr machen

Den Unterhaltsabzug von 20 Prozent des Eigenmietwerts - bei Liegenschaften, die noch keine zehn Jahre alt sind, 10 Prozent - darf die Familie auch beanspruchen, wenn keine oder nur sehr geringe Renovations- und Unterhaltsarbeiten anfallen. Stehen einmal grössere Arbeiten an, kann man im betreffenden Jahr die effektiven Kosten geltend machen.

Davon werden Rohr/Deltenre bei der Steuerrechnung 2005 profitieren. Die Sanierung der Heizung hat rund 16 000 Franken gekostet - also mehr, als die übliche Unterhaltspauschale beträgt. Und wenn eines Tages noch teurere Renovationsarbeiten nötig sind, lohnt es sich, diese über zwei oder gar drei Jahre zu verteilen. So kann man nämlich während mehrerer Jahre von den entsprechenden Steuerabzügen profitieren. Wegen der stark steigenden Progression bringen beispielsweise drei jährliche Abzüge von je 40 000 Franken eine höhere Steuerersparnis als ein einmaliger Abzug von 120 000 Franken.
- Mit seinem Vorbezug von Pensionskassengeldern hat Werner Rohr dagegen Pech gehabt: Will er sein Pensionskassenkapital mit freiwilligen Einkäufen aufstocken, führt das seit diesem Jahr nicht mehr zu einem Steuervorteil (siehe K-Geld 6/05).

Rohr darf solche Einkäufe erst wieder steuerwirksam vom Einkommen absetzen, wenn er seinen Vorbezug zurückbezahlt hat. Das ist für Rohr vorerst aber kein Thema: «Wir sparen für einen Ausbau des Dachstocks, da bleibt für PK-Rückzahlungen kein Geld.»

Wertvermehrendes zahlt sich beim Hausverkauf aus

Der Ausbau des Dachstocks bringt der Familie Rohr/ Deltenre keine Steuererleichterung. Es handelt sich dabei nicht um Unterhaltsarbeiten, sondern um eine wertvermehrende Investition. Verloren ist das Geld aber dennoch nicht. Sollte die Familie ihr Haus dereinst verkaufen, so darf sie diese und die früheren wertvermehrenden Aufwendungen zum Anschaffungspreis hinzurechnen. So fällt der Gewinn beim Liegenschaftsverkauf geringer aus - und damit sinkt die Grundstückgewinnsteuer.

Die eigenen vier Wände

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