Hypothekarverträge: Entscheidend ist das Kleingedruckte

Das Hypothekargeschäft boomt. Zehntausende von Eigenheimkäufern schliessen jedes Jahr neue Kreditverträge ab. Viele Schuldner wissen allerdings nicht, was für nachteilige Vertragsklauseln sie zum Teil in Kauf nehmen.

Die Banken umwerben Hypothekarkunden wie lange nicht mehr. Doch bei der Durchsetzung einseitiger Kreditverträge sind sie keinen Zentimeter von ihrer harten Linie abgerückt.

Das hat auch Franz F.*, Kunde der Zürcher Kantonalbank (ZKB), erfahren müssen: Er hielt die Vertragsbestimmungen für eine neu finanzierte Festhypothek für «ausgesprochen einseitig». Zudem störte ihn, dass sich die Bank selbst bei Festhypotheken das Recht vorbehält, den Vertrag vorzeitig zu kündigen - etwa wenn die «Sicherheiten nach Ansicht der Bank keine genügende Deckung mehr bieten».

Franz F. suchte das Gespräch mit der ZKB allerdings vergeblich. Die Bank liess ihn wissen, dass es keinen Verhandlungsspielraum gebe.

Raiffeisenbank akzeptierte Streichungen

Mehr Glück hatte Max L.*, langjähriger Kunde einer Raiffeisenbank. Auch ihm sind «zahlreiche Punkte im Kleingedruckten sauer aufgestossen», wie er erzählt. Dank guter Beziehungen zur Raiffeisen-Filiale in seinem Dorf konnte er verschiedene Vertragsbestimmungen ersatzlos streichen. Sein Hypothekarvertrag ist nun fast um die Hälfte gekürzt.

«Kleinkunden sind meist am kürzeren Hebel»

Solche Fälle sind allerdings die Ausnahme, wie Andreas Thiemann, Finanzierungsberater in Wallisellen ZH, sagt: «Vor allem Kleinkunden sind gegenüber den Banken meist am kürzeren Hebel. Die Banken lassen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) selten mit sich reden.»

Dem Kunden bleibe nur der Ausweg, sich einen anderen Hypothekengeber zu suchen. So sieht es auch Thomas Koller, Rechtsprofessor an der Uni Bern: «Wir haben in der Schweiz grundsätzlich Vertragsfreiheit. Daher kann eine Bank den Vertragsabschluss verweigern, wenn ein Kunde die AGB nicht akzeptiert.»

Bei Hypothekarschuldnern ist es zwar längst ein Volkssport, über die Höhe des Zinses zu verhandeln. Doch die wenigsten kümmern sich um wichtige Punkte im Kleingedruckten. Zu diesen Bestimmungen zählen etwa Zinsusanzen, Zahlungstermine und Spesen.

Im Vergleich zur jährlichen Zinszahlung kommen zum Beispiel halbjährliche oder sogar quartalweise Zahlungen die Schuldner teurer zu stehen. Und die effektiven Kosten hängen auch davon ab, ob die Bank die Zinsen nach internationaler oder nach Schweizer Usanz ermittelt (Zinstage pro Jahr).

Die vertraglichen Bestimmungen weichen je nach Bank beträchtlich voneinander ab. Die Hypothekarverträge der Credit Suisse, der Raiffeisenbanken und der Berner Kantonalbank (BEKB) sind zum Beispiel vergleichsweise moderat gestaltet.

Diese Geldinstitute greifen nur bei triftigen Gründen zum äussersten Mittel - einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrags; etwa wenn der Schuldner mit seinen Zahlungen in Verzug ist, wenn der Konkurs über ihn eröffnet wird oder wenn sich seine Bonität «wesentlich verschlechtert» hat.

Deutlich schärfer formuliert der Branchenleader, die Grossbank UBS: Sie darf den Vertrag laut AGB nicht nur bei einer wesentlichen Verschlechterung der Bonität vorzeitig auflösen, sondern bereits, wenn eine solche «absehbar» ist.

Knallharte Bedingungen bei der UBS

Als einzige Bank behält sich die UBS auch das Recht vor, den Vertrag aufzulösen, sofern sich für sie die Kreditkosten erhöhen - zum Beispiel durch Massnahmen der Nationalbank.

Aus Bankensicht mag eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Schuldner mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Die UBS und die ZKB gehen aber einen Schritt weiter: Sie sehen in ihren Vertragsbestimmungen sogar vor, dass ein Verzug bei den Zinszahlungen anderer Kredite der Bank oder anderer Geldgeber zur ausserordentlichen Vertragsauflösung berechtigt.

«Das ist besonders für gewerbliche Kunden heikel, die oft mit mehreren Gläubigern in Kontakt sind», gibt Andreas Thiemann zu bedenken. Angesichts der Verbreitung von Klein- und Konsumkrediten müssen aber auch Privatkunden diesen Punkt beachten. Die Banken können bei der Zentralstelle für Kreditinformationen nachforschen, ob ihre Schuldner anderswo säumige Zahler sind - jedenfalls in Bezug auf Kleinkredite.

Ein anderer heikler Punkt ist die Vertragsauflösung für den Fall, dass die Immobilie an Wert verliert. Bei der Credit Suisse und der Berner Kantonalbank muss die Wertminderung «erheblich» sein. Die UBS hingegen äussert sich im Vertrag nicht zum Umfang einer solchen Wertminderung.

Wertminderung kann teure Folgen haben

Wer also heute in einem boomenden Markt ein Objekt überzahlt und überdies hoch mit Krediten belehnt, muss sich über die Tragweite eines solchen Geschäfts im Klaren sein. Selbst geringfügige Wertschwankungen, etwa als Folge von Fluglärm oder Handy-Antennen, können die Vertragsauflösung zur Folge haben. Hypothekarschuldner sollten daher in der Lage sein, den Kredit notfalls zu reduzieren. Das Studium der Vertragsbestimmungen fördert aber noch manche weitere Besonderheit zutage: Die Winterthur-Versicherung - ebenfalls ein bedeutender Darlehensgeber - erwähnt in ihren Verträgen unter dem Abschnitt «Kündigung» eine Anzeigefrist von sechs Monaten.

Ein Schuldner, der kurz vor dem Auslaufen einer Festhypothek zur Konkurrenz wechseln will, hat Pech: Wenn er nicht rechtzeitig gekündigt hat, wird er noch mindestens ein halbes Jahr Kunde der Winterthur bleiben müssen.

Indirekte Amortisation mit Haken

Ein Beispiel aus dem Vertrag von Post?nance: Sie gestattet ihren Kunden indirekte Amortisationen nur über das hauseigene Säule-3a-Konto.

Es ist offenkundig, dass solche Bestimmungen vor allem den Geldgebern nützen. Ein weiteres Beispiel dafür ist die Tatsache, dass sich die Banken das Recht ausbedingen, ihre Forderungen mit Guthaben eines Kunden zu verrechnen. Umgekehrt müssen die Kunden aber auf das Verrechnungsrecht verzichten.

Im Gegensatz etwa zu Deutschland sind die Schweizer Gerichte nicht befugt, AGB inhaltlich auf ihre Ausgeglichenheit hin zu überprüfen.

Vor Gericht können ungewöhnliche oder überraschende Bestimmungen aber für ungültig erklärt werden. Und bei Auslegungsproblemen kommt eine weitere Regel zum Zug: Sie lautet, dass AGB zu Ungunsten des Verfassers interpretiert werden - hier also zu Ungunsten der Banken.

Im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb ?ndet sich zudem eine Bestimmung, wonach AGB unlauter sind, sofern sie in «irreführender Weise» erheblich von der gesetzlichen Ordnung abweichen oder «eine der Vertragsnatur erheblich widersprechende Verteilung von Rechten und Pflichten vorsehen».

Insgesamt sind die Hürden aber sehr hoch, um aus einem unterschriebenen Vertrag auszusteigen.

* Namen der Redaktion bekannt

Mehrere Offerten vergleichen

- Jeder Schuldner sollte beim Vergleich der Offerten sämtliche Bestimmungen des Kreditvertrags und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Bank und die speziellen AGB für Hypotheken sorgfältig lesen und sie verstehen.

- Bei Unklarheiten sich unabhängig beraten lassen.
- Mehrere Bankofferten einholen und sowohl Zinsen als auch die AGB vergleichen. Im Zweifelsfall den Vertrag nicht unterzeichnen und stattdessen die Bank wechseln.

- Besonders weitgehende oder auch sehr offene Formulierungen bergen ein Potenzial für Missbräuche.

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