Die Rendite kann man mit der Lupe suchen

Investitionen in kleine Mehrfamilienhäuser sind bei Privatanlegern zunehmend beliebt. Doch nicht jede dieser Immobilien verdient das Prädikat «Renditeliegenschaft».

Eine Immobilie in Oberglatt ZH war für 1,99 Millionen Franken ausgeschrieben. «Attraktives Mehrfamilienhaus», hiess es in Inseraten. Das langgestreckte Gebäude mit sechs Mietwohnungen ist 36 Jahre alt. Die Mieterträge belaufen sich jährlich auf 78 300 Franken. Die Bruttorendite, das Verhältnis von Kaufpreis und Erträgen, beträgt 3,9 Prozent.

Das Mehrfamilienhaus grenzt zwar an die Landwirtschaftszone, liegt aber nah an der Abflugschneise des Flughafens Kloten. Die Bewohner können sich bei Starts selbst bei geschlossenen Fenstern fast nicht unterhalten.

«Der Flughafen übernimmt die Kosten für neue Lärmschutzfenster», versichert die Maklerin, die mit dem Verkauf des Objekts beauftragt ist. Trotzdem: Der Lärm ist für einen Investor ein Risikofaktor, etwa durch überdurchschnittlich viele Mieterwechsel oder eine ungünstige Wertentwicklung der Liegenschaft.

Ein Augenschein vor Ort zeigt zudem, dass einiges renoviert werden muss. «Das Gebäude wurde zwar ordentlich unterhalten. Dennoch sind in den nächsten Jahren zusätzliche Investitionen unumgänglich», sagt der als Experte beigezogene Architekt Kaspar Fahrländer.
Die entscheidende Frage für einen Investor lautet: Wie hoch ist die Rendite der Liegenschaft? Um das festzustellen, muss er folgende Rechnung machen: Bruttorendite - sprich Mieterträge - minus Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie Rückstellungen.

Im Beispiel ergibt sich bei einer Fremdfinanzierung von 60 Prozent eine tiefe Eigenkapitalrendite von 1,4 Prozent (siehe Tabelle). Mit anderen Worten: Der Kaufpreis ist gemessen an den Erträgen viel zu hoch.

Künftige Kosten und Investitionen durchrechnen

Der Interessent sollte aber auch ein realistisches Szenario für die künftige Entwicklung von Einnahmen sowie Kosten und Investitionen durchspielen. Fahrländer schätzt die Ausgaben für die Sanierung der Liegenschaft in Oberglatt auf rund 550 000 Franken.

Die Sanierung hätte - bei 60 Prozent Fremdkapital - einen positiven Effekt auf die Rendite: Einerseits sinken die Ausgaben für Unterhalt, Heizung und Nebenkosten. Andererseits könnte der Vermieter rund 60 Prozent der Erneuerungsausgaben auf die Mieten abwälzen und die Mieterträge entsprechend erhöhen. Resultat wäre eine Steigerung der Rendite auf netto 3 Prozent, nach Steuern wären es 1,94 Prozent.

Vermögenssteuern würden wegfallen: Der Steuerwert dieser Liegenschaft liegt laut Steueramt tiefer als das Fremdkapital. Das mag steuerlich interessant sein, ist aber zugleich ein weiteres Indiz für einen übersetzten Kaufpreis. Fahrländer kommt zum Schluss: «Dieses Objekt ist weder aufgrund der Lage noch aufgrund der Rendite besonders attraktiv.» Die tiefe Nettorendite entschädige nicht für die Risiken Lärm, Wertschwankungen, Leerstände, Illiquidität usw.

Auch Urs Feldmann vom VZ Vermögenszentrum in Zürich meldet Zweifel an: «Aufgrund der aktuellen Mieterträge würde eine Bank dieses Objekt höchstens auf 1,2 bis 1,4 Millionen Franken schätzen.» Der Kaufpreis von fast 2 Millionen Franken wäre nach seiner Auffassung nur unter ganz bestimmten Umständen zu rechtfertigen: «Etwa wenn die Liegenschaft wegen der Lage und des Zustandes Potenzial für eine deutliche Verbesserung der Ertragslage aufweist.»

Feldmann empfiehlt eine Investition in ein Mehrfamilienhaus nur bei einer Bruttorendite von minimal 6 Prozent. Bei Objekten an sehr schlechter Lage ist eine wesentlich höhere Bruttorendite nötig. Nur so wird der Investor angemessen für die zusätzlichen Kosten und Risiken entschädigt.

Fachleute stellen allerdings fest, dass Immobilien derzeit zu Fantasiepreisen die Hand wechseln. Andreas Breitenmoser, Leiter der Raiffeisenbank Zürich, spricht Klartext: «An guten Lagen werden zum Teil deutlich übersetzte Preise bezahlt. Der Markt spielt verrückt. Ich halte es für gefährlich, Mehrfamilienhäuser bei Bruttorenditen von nur 4 bis 4,5 Prozent zu kaufen.»

Beachten Sie folgende Punkte vor dem Kauf einer Renditeliegenschaft

- Objekt und Lage beurteilen: Prüfen Sie die Bausubstanz sowie Risiken der Lage aufgrund von Lärmimmissionen, absehbaren Veränderungen im Quartier, Nachfrage auf dem lokalen Mietwohnungsmarkt usw. Zur Beurteilung lohnt es sich, Experten beizuziehen und sich beraten zu lassen, zum Beispiel einen Architekten oder einen Immobilien-Treuhänder.
- Ertragslage kritisch prüfen: Fragen Sie nach, wie sich die Erträge längerfristig, das heisst in den letzten fünf Jahren, entwickelt haben. Erkundigen Sie sich nach der Häufigkeit von Mieterwechseln.
- Nettorendite ermitteln: Schätzen Sie die realistischerweise zu erwartende Rendite. Dabei müssen Unterhalt, Nebenkosten, anstehende Renovationen und möglicherweise ein höheres Zinsniveau berücksichtigt und von der Rendite brutto in Abzug gebracht werden.
- Zeitaufwand: Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilien, der Umgang mit der Mieterschaft usw. sind zeitaufwändig. Überlegen Sie sich, ob Sie das nötige Know-how und genügend Zeit dafür einbringen können - oder was eine Verwaltung durch eine externe Firma kosten würde.
- Steuerfolgen abklären: Vor allem die Steuern auf den Mieterträgen fallen ins Gewicht. Einzelne Kantone wie Luzern, St. Gallen, Tessin und Genf kennen zudem Liegenschaftssteuern. Renovationsarbeiten sind meist nur bedingt steuerlich absetzbar. Eine Steuerberatung lohnt sich.