Lieber nutzen als besitzen

Wer sein Eigenheim den Kindern oder dem Konkubinatspartner schenken oder günstig verkaufen will, sollte sich die Nutzniessung überlegen. Sie bringt beiden Seiten Vorteile.

Schenken ist schöner als vererben, sagen sich viele Eltern und wollen ihren Kindern das Eigenheim schon zu Lebzeiten überlassen. Doch was ist, wenn im Alter das Einkommen nicht reichen sollte - etwa wegen hoher Pflegekosten?

Manch ein Elternpaar verkauft deshalb seine Liegenschaft den Kindern zu einem Vorzugspreis. Mit dem Erlös lassen sich im Alter allfällige Pflegekosten bezahlen.

Ähnliche Überlegungen machen sich Konkubinatspartner, die ihr Haus der Partnerin oder dem Partner schenken wollen. Das Verschenken einer Liegenschaft hat dann allerdings in den meisten Kantonen hohe Schenkungssteuern zur Folge.

Ob als Eltern oder im Konkubinat: Die Nutzniessung kann eine gute Alternative sein. Man verschenkt sein Haus oder seine Eigentumswohnung nicht einfach so, sondern sichert sich die Nutzung. Sie lässt sich auch auf einen Teil der Liegenschaft beschränken - etwa auf eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus.

Nutzniessung hilft Steuern sparen

Dank der Nutzniessung kann man bis ans Lebensende gratis im ehemals eigenen Haus leben oder von Mieteinnahmen profitieren, wenn man ins Altersheim umziehen sollte.

Der entscheidende Vorteil der Nutzniessung ist aber der Steuerspareffekt: Falls ein Grundstückgewinn anfällt, ist die Steuer aufgeschoben, bis die Kinder die Liegenschaft dereinst verkaufen.

Und für die Nutzniessung unter Konkubinatspartnern gilt: Die Schenkungssteuer berechnet sich auf dem Marktwert der Liegenschaft abzüglich Barwert der Nutzniessung.

Die Berechnung des Barwerts ist schwierig und kantonal verschieden. Im Grunde entspricht er der Multiplikation des Mietwerts mit der verbleibenden Lebenserwartung.

Bei einem angenommenen Verkehrswert einer Liegenschaft von 1 Million Franken kann die Schenkung je nach Barwert beispielsweise um die 500 000 Franken betragen abzüglich Hypothek. Im Konkubinatsfall unterliegt nur dieser Betrag der Schenkungssteuer.

Der Barwert wird allenfalls durch Abzüge oder Zuschläge bereinigt - etwa, wenn die Kinder gemäss Vertrag neu die Unterhaltspauschale beanspruchen dürfen (Abzug) oder die Heizkosten übernehmen (Zuschlag). Normalerweise zahlt der Nutzniesser weiterhin Einkommenssteuern auf den Eigenmietwert, darf dafür aber auch weiterhin die Unterhaltspauschale geltend machen.