Günstiger Wohnraum unterm Giebel

Der Ausbau des Dachgeschosses schafft neue Wohnfläche. Wie teuer das Projekt zu stehen kommt, hängt in erster Linie vom Zustand der Gebäudehülle ab.

Seit der Wohnraum unter den Ziegeln nicht mehr in die Ausnutzungsziffer eingerechnet wird und die Behörden den Ausbau des Dachgeschosses fast immer bewilligen, ist aus so manchem verstaubten Raum eine helle Schlaf-, Wohn- oder Arbeitsoase geworden.

Gerade in den Kernzonen ist Wohnraum rar und teuer. Darum möchten viele Hausbesitzer die Fläche unter dem Dach optimal nutzen. In weniger dicht bebauten Gebieten fehlt in Eigenheimen oft ein Zimmer, wenn die Kinder grösser werden. Der Dachausbau ist hier oft die günstigste Variante. Und: Da der Ausbau zur Wertvermehrung der Liegenschaft beiträgt, finanzieren die Banken solche Projekte in aller Regel.

Ohne Fachkenntnisse riskiert man Bauschäden

«Wie aufwändig und kostspielig der Ausbau des Dachgeschosses wird, hängt in erster Linie von der bestehenden Bausubstanz ab», sagt Cardo Dubini, Mitinhaber des Zürcher Architekturbüros Gloor & Dubini. «Grundsätzlich lässt sich fast jeder Dachstock in eine gemütliche Bleibe verwandeln.»

Für jedes bautechnische Problem gibt es mittlerweile eine passende Lösung und die richtigen Materialien. Ein Dachausbau in Eigenregie ist allerdings nicht unbedingt zu empfehlen - oder nur dann, wenn der Bauherr über genügend Fachkenntnisse verfügt. «Beim Dachausbau verändern sich die bauphysikalischen Werte», erklärt Dubini. «Wer mit den Gesetzen der Dampfdiffusion nicht vertraut ist, riskiert schwerwiegende Bauschäden.» Wer indes Zeit, Geduld und das handwerkliche Talent hat, kann - unter Anleitung eines Bauprofis - den Traum vom selbst erschaffenen Dachzimmer verwirklichen.

Bevor man zur Tat schreitet, ist der Gang zum lokalen Bauamt unerlässlich. Auch wenn die Bauinspektoren bei Dachausbauten recht grosszügig und schnell verfahren, muss jedes Bauprojekt erst einmal bewilligungsfähig sein. Das heisst, je nach Gemeinde und Lage der Liegenschaft gilt es zahlreiche Auflagen, Vorschriften und Ausnahmeregelungen zu beachten. Sprechen die Behörden die Baubewilligung, kann es losgehen. Grundsätzlich gibt es bei Projekten zum Ausbau eines Dachstocks drei Ausgangslagen:

Variante 1
- Die Gebäudehülle und die Tragkonstruktion ist in einem guten Zustand:

Der Dachstock lässt sich, ohne dass die Fachleute die Hülle verändern müssen, von innen isolieren und ausbauen. Diese Ausgangslage ist optimal und wohl die günstigste Variante, neuen Wohnraum zu gewinnen - selbst wenn man zusätzlich das eine oder andere Dachfenster eingebaut haben will.

Variante 2
- Die Gebäudehülle ist renovationsbedürftig, die Tragkonstruktion aber noch intakt:

Das Bauprojekt wird einiges aufwändiger und teurer. Ausserdem besteht beim Umbau eine erhöhte Wetterabhängigkeit. Die Handwerker müssen die Ziegel sowie das Unterdach entfernen, das Dach isolieren und die Gebäudehülle wieder rekonstruieren.

Variante 3
- Das Dach ist sehr alt, die Trag- und die Dachkonstruktion sind nicht mehr intakt:

In diesem Fall gilt es die Gebäudehülle sowie die Tragkonstruktion komplett zu erneuern. Die Kosten für den Ausbau steigen zwar erheblich. Dafür besteht bei einer Komplettsanierung die Möglichkeit, neben der Isolierung auch architektonische Neuerungen wie grössere Fenster, eine Lukarne oder die Erhöhung des Dachstocks gleich mitzuplanen. Dachgeschosse lassen sich heute vorfabrizieren und innert Tagesfrist montieren.

Dass auch die teuerste Variante des Dachausbaus finanziell durchaus attraktiv ist, zeigt folgendes Beispiel: Laut Kalkulation kostet der Ausbau 99 000 Franken (siehe Tabelle). Nimmt man diese Summe bei einer Bank zu 4 Prozent auf, kostet das neue Dachzimmer monatlich rund 330 Franken Zins.

Dachfenster

Der Einbau eines Dachfensters ist bewilligungspflichtig. Je nach Bauzone gelten zusätzlich denkmalpflegerische Einschränkungen. Fenstergrösse pro Wohnraum: Die meisten Behörden verlangen eine Fläche von mindestens 10 Prozent der Bodenfläche.

Umgekehrt siehts bei Lukarnen, Schleppgauben usw. aus: Sie dürfen in der Regel nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge betragen.

Der Dachfenster-Einbau ist relativ preiswert: Inklusive Arbeit verrechnen spezialisierte Handwerker rund 2500 Franken pro Fenster.