Steuern sparen beim Hausverkauf

Die Differenz zwischen dem einstigen
Kaufpreis und dem Verkaufserlös bestimmt wesentlich die Grundstückgewinnsteuer.
Ist der ehemalige Kaufpreis unbekannt, sind
andere Regeln massgebend.

Wer eine Immobilie verkauft, macht in der Regel Gewinn. Einen Teil davon muss der Verkäufer dem Staat abliefern: die sogenannte Grundstückgewinnsteuer.

Meist ist es kein Problem, den Gewinn zu berechnen: Der Anlagewert, also der Preis, zu dem das Haus oder die Wohnung gekauft wurde, ist bekannt, der Verkaufserlös ebenso. Die Differenz ist der Gewinn, den es auf Gemeinde- oder Kantonsebene zu versteuern gilt.

Dabei werden auch wertvermehrende Investitionen berücksichtigt. Sie werden zum ehemaligen Kaufpreis dazugezählt, erhöhen also den Anlagewert. Das senkt Gewinn und Steuern. Je nach Kanton gibts zusätzliche Abzüge – etwa für Handänderungskosten und Vermittlergebühren.

Schliesslich hängt der Steuertarif auch von der Anzahl Jahre ab, die der Verkäufer das Haus besass. Wer seine Liegenschaft lange behält, erhält auf seinen Verkaufsgewinn eine Ermässigung, zahlt also deutlich weniger Steuern.

Wer hingegen die Immobilie nach wenigen Monaten oder Jahren weiterverkauft, wird zur Kasse gebeten. So halten es alle Kantone. Sie wollen damit der Immobilienspekulation einen Riegel schieben.

Was aber, wenn bei einer älteren Liegenschaft der ursprüngliche Kaufpreis nicht mehr zu eruieren oder nur schwer zu ermitteln ist? Hier gelten kantonal unterschiedliche Sonderregelungen, um den Verkäufer ei-ner Altliegenschaft nicht zu stark zu belasten. Sie besagen im Wesentlichen, dass man den Verkehrs- oder Steuerwert einsetzen kann, der zu einem bestimmten Zeitpunkt galt.

Ein Beispiel: Ein Haus wurde vor über 20 Jahren gekauft. In den Kantonen AI, AR, BL, GL, OW, TG, TI und ZH gilt als Berechnungsgrundlage der Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren – auch wenn der Verkäufer das Haus viel früher gekauft hat. Ein Jahr später verkaufen kann Steuern sparen Andere Kantone stützen sich auf entsprechende Werte vor 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren. In St. Gallen kann bei sehr alten Häusern gar der amtliche Wert massgebend werden, der vor 50 Jahren galt.

Das bietet Raum zum Steuernsparen. Denn diese historischen Werte waren in der Vergangenheit stark schwankend. So waren die Verkehrswerte in den Jahren 1986/87 im Keller. Drei Jahre später lagen sie bedeutend höher (siehe Grafik im pdf-Artikel).

Ein tiefer Basiswert bedeutet aber bei gleichem Verkaufspreis einen hohen Gewinn, also höhere Steuern. Ein hoher historischer Wert dagegen einen tiefen Gewinn und damit tiefere Steuern. «Fair ist das nicht», findet Andreas Bleisch, Partner bei der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner AG in Zürich. Mit geschicktem Timing, sagt Bleisch, liessen sich dennoch Grundstückgewinnsteuern sparen.

Ein Beispiel: Familie A aus Zürich verkauft ihr altes Haus heute für eine Million Franken. Der Verkehrswert von 1988 wird auf 600 000 Franken geschätzt. Der Gewinn von 400 000 Franken löst eine Steuer von 74 700 Franken aus. Wartet Fami-lie A noch ein Jahr, steigt der Basiswert auf rund 750 000 Franken. Bei gleichem Verkaufspreis resultiert ein Grundstückgewinn von 250 000 Franken bzw. eine Steuerbelastung von 47 382 Franken. Ein Jahr warten spart der Familie also 26 318 Franken.

Tipp: Erkundigen Sie sich bei der kantonalen Steuerverwaltung, wie die Regelung bei alten Immobilien mit unbekanntem Kaufpreis genau ist. Informationen dazu finden sich auch im Internet unter www.estv.admin.ch > Publikationen > übrige Publikationen > Dossier Steuerinformationen.