Schimmelpilz in der Wohnung: Die Mieter sind fürs Lüften verantwortlich

Zwei Mieter weigerten sich wegen Schimmelpilz in der Wohnung, die Mietzinse zu zahlen. Für das Bezirksgericht Kulm AG ist der Grund für die hohe Feuchtigkeit entscheidend.

Die zwei 3,5-Zimmer-Wohnungen liegen im Hochparterre eines Wohnblocks aus den sechziger Jahren im Aargau. In einer Wohnung lebte eine Familie mit Kleinkind, in der anderen ein unverheiratetes Paar. In beiden Wohnungen stellten die Mieter Anfang 2006 Schimmelpilz fest. An sämtlichen Wänden bildeten sich Flecken, die Möbel erlitten Schäden.

Und auch die Gesundheit der Bewohner litt: «Meine Tochter bekam einen Ausschlag im Gesicht», sagt eine Mieterin vor dem Bezirksgericht Kulm. Wegen Schlaflosigkeit, Schwindels und Kopfschmerzen suchte auch sie selbst einen Arzt auf.

Ende Februar informierten die Mieter ihre Hausbesitzerin – eine Erbengemeinschaft – telefonisch über das Problem. Im März 2006 forderten sie schriftlich, die Mängel zu beheben. Im April stellte ein Experte «stark erhöhte Feuchtigkeit und starke Schimmelpilzbildung» fest. Er bemängelte, dass die Temperaturen über Nacht zu tief absanken und die Fassade Risse und Hohlstellen aufwies, wodurch Feuchtigkeit eindringen konnte. In den Küchen fand er Umluftabzugshauben vor, welche die Feuchtigkeit nicht nach aussen ableiteten.

Am 30. Juni kündigte das Paar den Mietvertrag ausserterminlich auf Ende September. Es begründete die Kündigung damit, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar sei. Die Familie der Wohnung nebenan kündigte ebenfalls Ende September, sogar fristlos. Als Grund gab sie an, die Erbengemeinschaft weigere sich, die Mängel zu beheben.

Die Vermieter warfen den Mietern ungenügendes Lüften der Wohnung vor

Es folgte ein Rechtsstreit, der sich über drei Jahre hinwegzog. Vier ordentliche und zwei summarische Verfahren landen schliesslich vor dem Einzelrichter in Kulm. Das Resultat: sechs Urteile mit insgesamt 200 Seiten sowie Gerichts- und Anwaltskosten in der Höhe von rund 30‘000 Franken. Als Kläger treten sowohl die Mieter als auch die Erbengemeinschaft auf.

Die Mieter fordern unter anderem einen Mietzinserlass ab März 2006 sowie Schadenersatz in der Höhe von 30‘000 Franken respektive 15‘000 Franken für die verschimmelten Möbel. Sie sehen es als erwiesen an, dass die Schäden ausschliesslich auf Baumängel an der Liegenschaft zurückzuführen sind.

Sie werfen der Erbengemeinschaft vor, sie habe – statt die Schäden zu beheben – die Schimmelpilzflächen lediglich mit Dispersionsfarbe überstrichen, während sie selbst die Flächen geputzt und mit chemischen Mitteln behandelt hatten. «Die Mieter haben gegen das Problem nachweislich weit mehr unternommen, als ihnen jemals hätte zugemutet werden können», sagt ihr Anwalt.

Ganz anders sieht dies die Vertreterin der Erbengemeinschaft. Sie erklärt gegenüber dem Richter, die Vormieter der Wohnungen hätten nie Probleme mit Schimmel gehabt. Sie gibt den neuen Bewohnern die Schuld an der hohen Feuchtigkeit in den Räumen. Ihr Rechtsanwalt verweist auf einen zweiten Experten, der vom Gericht bestellt worden war.

In einem Gutachten hatte dieser festgestellt: «Hier handelt es sich um eine nicht dem Wohnraum angepasste Lüftungssituation.» Die Erbengemeinschaft habe sich sofort um das Problem gekümmert. Sie habe Baufachleute beauftragt, sich der Sache anzunehmen. Weiter sei ein Architekturbüro für Abklärungen eingeschaltet worden. Die Erbengemeinschaft klagte in der Folge wegen unterlassener Mietzahlungen.

Schimmel ist kein Grund für eine ausserordentliche Kündigung

Der Einzelrichter schliesst sich grösstenteils der Meinung der Erbengemeinschaft an. Er stützt sich dabei auf das vom Gericht in Auftrag gegebene Obergutachten sowie auf die Aussagen von zehn an der Verhandlung einvernommenen Zeugen. Das Obergutachten machte das fehlerhafte Verhalten der Bewohner, aber auch der «nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechende Wärmeschutz der Gebäudehülle» für den Schimmelpilz verantwortlich.

Das Urteil hält fest: Schimmel in einer Wohnung bedeute keineswegs, dass diese unbewohnbar sei. Deshalb seien sowohl die ausserordentliche Kündigung als auch die fristlose Kündigung der Mieter nicht gültig. Da die Mietobjekte aber mangelhaft gewesen seien, wird eine Herabsetzung des Mietzinses um 50 Prozent gutgeheissen. Die Schadenersatzforderungen der Mieter wurden abgewiesen. Damit unterliegen die Mieter zu rund 80 Prozent. Entsprechend haben sie die Kosten zu übernehmen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Prozessieren: Mietstreitigkeiten können teuer werden

Gerichts- und Anwaltskosten von 30‘000 Franken sind in Mietstreitigkeiten nicht alltäglich. Kommt es vor dem Mietgericht zu einem komplizierten Beweisverfahren mit Zeugen und Gutachten, sind Kosten in dieser Grössenordnung aber auch keine Seltenheit. Allerdings: Konflikte zwischen Mietern und Vermietern müssen nicht teuer sein. Denn die gerichtlichen Schlichtungsstellen sind kostenlos.

Und jede Forderung, jede Anfechtung einer Kündigung, jedes Erstreckungsbegehren und jeder Schadenersatzanspruch muss zuerst bei einer Schlichtungsstelle eingereicht werden. Diese sind aus Vertretern der Hauseigentümer- und Mieterverbände zusammengesetzt. Sie unterbreiten den Parteien einen Vorschlag für einen Vergleich. Kommt keine Einigung zustande, geht der Streit ans Mietgericht.