Stockwerkeigentum: Das sind die Tücken beim Sanieren

Auch Eigentumswohnungen kommen in die Jahre. Eine Einigung über Sanierungen im Allgemeinbereich ist nicht immer einfach – vor allem, weil im Erneuerungsfonds oft zu wenig Geld ist und einige Eigentümer nicht nachzahlen wollen. K-Geld zeigt Auswege.

Rund 250'000 Menschen in der Schweiz besitzen eine eigene Wohnung. Geschaffen wurde diese Eigentumsform 1965. Entsprechend haben viele Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen unterdessen ein Alter erreicht, in dem umfangreiche Sanierungen nötig sind.

Während Besitzer von Mehrfamilienhäusern solche Massnahmen in Eigenregie planen können, entscheidet bei Stockwerkeigentümern immer die Gemeinschaft: «Das braucht viel Vorlaufzeit und oft mehrere Abstimmungen», sagt Dominik Romang, Rechtsanwalt und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes. Können sich die Eigentümer nicht einigen, hat das finanzielle Folgen: Das Gebäude und damit auch die Wohnungen verlieren durch die fehlende Erneuerung an Wert.

Das kommt leider immer wieder vor – selbst dort, wo Stockwerkeigentümer eine externe Verwaltung eingesetzt haben. Diese kümmert sich meist nur um den laufenden Betrieb, denn die Betreuung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften bringt wenig Geld. Das zeigen diverse Untersuchungen im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen.

Frühzeit planen, verhindert viel teuren Ärger

Dabei hätte die Verwaltung eine Schlüsselfunktion: «Der Verwalter hat es in der Hand, das Thema rechtzeitig anzuschneiden und die Geschäfte vorzubereiten», sagt Fachmann Romang. Eine gute Verwaltung sollte beispielsweise eine Unterhaltsplanung aufstellen. Dann wissen die Eigentümer auch rechtzeitig, wann welche Arbeiten anstehen könnten – und wie viel Geld dafür notwendig ist (siehe unten).

Nur: Selbst wenn die Planung vorliegt, drohen langwierige Diskussionen. Das hat verschiedene Gründe:

Mit den Jahren ist die Gemeinschaft der Besitzer völlig anders zusammengesetzt, weil Wohnungen verkauft werden.
Unter Umständen hat ein Bewohner des Hauses im Laufe der Zeit mehrere Wohnungen gekauft – und erhält so ein starkes Gewicht bei Entscheiden.
Ältere Wohnungsbesitzer sehen den Sinn von Renovationen oder gar Sanierungen nicht immer ein.
Einem Teil der Wohnungsbesitzer fehlt das Geld, um sich an umfangreicheren und notabene finanziell aufwendigeren Arbeiten beteiligen zu können.

Erneuerungs-Fonds besser gut äufnen

Der letzte Punkt ist vor allem dann ein Problem, wenn es im Erneuerungsfonds zu wenig Geld hat. Dies kommt häufig vor, weil die jährlichen Einlagen der Wohnungseigentümer meist sehr niedrig angesetzt werden, um die Nebenkosten tief zu halten. Ein Vorgehen, das sehr teure Folgen haben kann: Fehlt das Geld für eine nötige Sanierung, muss jeder Wohnungseigentümer hohe Beträge zuzahlen.

Fachmann Dominik Romang legt Stockwerkeigentümern deshalb ans Herz, die Einzahlungen von Anfang an genug hoch anzusetzen. Dies nicht zuletzt, weil fehlendes Geld zu weiteren Problemen führen kann: Zahlt ein Stockwerkeigentümer trotz Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung seinen Anteil an der Erneuerung nicht, muss die Gemeinschaft das Geld vorschiessen, um die Arbeiten finanzieren zu können. Im Extremfall muss sie gar eine Betreibung einleiten.

Tipps: So sollten Stockwerkeigentümer vorgehen

Thematisieren Sie die Sanierung frühzeitig in einer Versammlung der Stockwerkeigentümer – möglichst einige Jahre bevor es zu ersten grösseren Sanierungen kommen wird.
Schlagen Sie vor, dass eine Fachperson, beispielsweise ein Architekt, Bauherrenberater oder eine Ingenieurin, mit der Planung des langfristigen Unterhalts sowie dem Abschätzen der Kosten und der Ausarbeitung von Sanierungsvarianten beauftragt wird.
Je nach Grösse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft lohnt es sich, einen Ausschuss zu wählen, der als Ansprechpartner für die Fachperson(en) dient.
Achten Sie darauf, dass alle wichtigen Dokumente rund um die Planung einer Sanierung rechtzeitig vor der jeweiligen Versammlung von allen Eigentümern eingesehen werden können. So lassen sich langwierige Diskussionen verhindern.
Reicht das Geld im Erneuerungsfonds nicht für die geplanten Sanierungen, sollten die Stockwerkeigentümer möglichst rasch die Einlagen aufstocken.

23. Mai 2010 | Reto Westermann