Hypothek: Lieber flexibel bleiben

Banken empfehlen, Festhypotheken in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. Diese Staffelung erschwert aber die Kündigung der Hypothek. saldo sagt, wie man besser fährt.

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saldo 11/2013

09.06.2013

Letzte Aktualisierung:
11.07.2013

Bernhard Bircher

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Vor fünf Jahren nahm das Ehepaar Z. aus dem Zürcher Weinland eine Hypothek bei seiner Hausbank auf. Der Berater riet dem Paar, den Kredit über 1 Million Franken in zwei Tranchen zu je 500 000 Franken zu teilen. Die Laufzeit sollte für die eine Hälfte der Festzinshypothek fünf Jahre betragen, für die andere zehn Jahre.

Eine solche Empfehlung ist nicht ungewöhnlich. Banken raten ihren Kunden in der aktuellen Tiefzinsphase oft zum Abschluss von langjährigen Festzinshypotheken mit verschiedenen Laufzeiten. Das zeigen Zuschriften an die saldo-Geldberatung. Credit Suisse etwa argumentiert, dadurch lasse sich für Kunden «das Risiko vermindern, den gesamten Hypothekarbetrag in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen». Raiffeisen Schweiz schlägt in dieselbe Kerbe: «Im Hinblick auf das Zinsänderungsrisiko bis zum Laufzeitende der Festhypothek macht die Staffelung einer grossen Tranche durchaus Sinn.»

Mit der Staffelung binden Banken die Kunden an sich

Der Ratschlag leuchtet zunächst ein: Wenn das erwähnte Ehepaar nach fünf Jahren die erste Kredittranche erneuern muss, liegen die Hypozinsen möglicherweise deutlich höher. Aber die zweite Tranche ihrer Hypothek läuft dann noch fünf Jahre mit tieferer Verzinsung weiter.

Was die Banken verschweigen: Für Kreditnehmer wird es bei einer Staffelung mit weit auseinander liegenden Laufzeiten schwierig, zu einer günstigeren Bank zu wechseln. Grund: Man muss die erste ablaufende Tranche wieder bei der gleichen Bank verlängern, weil der Kreditvertrag über die Laufzeit der längsten Tranche abgeschlossen wurde.

Kündigt ein Kreditnehmer die Hypothek trotzdem vor Ablauf der längsten Tranche, kommt ihn das teuer zu stehen. Er schuldet dann nach Vertrag hohe Ausstiegsgebühren, die sich am aktuellen Zinssatz und der Restlaufzeit orientieren. Beispiel: Eine Ende Dezember 2008 bei der Zürcher Kantonalbank abgeschlossene fünfjährige Festhypothek über 500 000 Franken mit einem Jahreszins von 2,9 Prozent kostet bei einer Kündigung per Ende Mai 2013 eine Ausstiegsgebühr von rund 8400 Franken. Je länger die Laufzeit einer Resttranche, desto höher die Gebühr. Stefan Heitmann vom unabhängigen Zürcher Hypothekenvermittler Mymoneypark sagt aus Erfahrung: «Vertraglich an die Bank gebundene Kunden müssen bei Verlängerungen einzelner Tranchen höhere Zinsen als marktüblich zahlen.» Sie profitieren auch nicht von den branchenüblichen Rabatten bei Neuabschlüssen.

Höherer Zins für die Resthypothek

Das Ehepaar Z. konnte die erste Tranche der Hypothek nach fünf Jahren mit 200 000 Franken amortisieren. Für die Restschuld von 300 000 Franken empfahl ihr Berater eine neue Libor-Hypothek mit einer Laufzeit von drei Monaten. Das sei gegenwärtig die günstigste Lösung. Die Bank konnte den Zins diktieren und bot dem Paar einen Jahreszins von 1,3 Prozent an. Zum Vergleich: Bei der Swissquote Bank gibt es dieselbe Hypothek für 0,92 Prozent Zins. Für die restlichen fünf Jahre Laufzeit der zweiten Tranche der Hypothek zahlt das Ehepaar für den Libor-Kredit von 300 000 Franken somit 5700 Franken mehr Zins als nötig.

Tipps: Hypotheken: Daran gilt es zu denken

Wer in der Lage ist, die einzelnen Tranchen einer gestaffelten Festhypothek beim jeweiligen Ablauf zurückzuzahlen, läuft mit einer solchen Staffelung nicht in ein Kostenrisiko. Das heisst: Er ist der Bank nicht ausgeliefert und muss nicht zu schlechten Konditionen die Hypothek verlängern.
Beim Kreditvertrag sind die Kündigungsfristen sehr wichtig. Davon hängt ab, wie flexibel der Kunde auf steigende oder fallende Zinsen reagieren kann.
Eine langjährige Festhypothek empfiehlt sich nur für Schuldner, die mit steigenden Zinsen rechnen und keine Teilrückzahlung der Hypothek in Betracht ziehen.
Wer dank tiefer Hypozinsen Geld spart, kann dieses auf Sparkonten anlegen. Mit diesen Rücklagen lassen sich in Hochzinsphasen überdurchschnittliche Zinsbelastungen durch die Hypothek mitfinanzieren.

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