Viele, die den Traum vom eigenen Haus verwirklichen wollen, nehmen zur Finanzierung ihre Pensionskasse zu Hilfe. Und wenn noch ein kleines Erbe dazukommt – umso besser. Genau das tat eine vierköpfige junge Familie in Wynau BE. Über Bekannte machten Seyfrieds (Name geändert) Bekanntschaft mit dem Deutschen Thomas Deberen. Er ist im Handelsregister unter seiner Einzelfirma Kellerbau24 Deberen eingetragen und bot seine Dienste als Generalunternehmer an.
Kellerbau24 kassierte – und weigerte sich, Mängel zu beheben
Deberen schloss mit Seyfrieds einen Werkvertrag ab. Dieser beruht auf einem Mustervertrag des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA. Fixpreis für die Erstellung des Hauses: 420 000 Franken. Generalunternehmer Thomas Deberen erklärte im Vertrag zudem, er verfüge über eine Haftpflichtversicherung über 5 Millionen Franken. Für jeden Baufortschritt wurden Teilzahlungen abgemacht.
Letztes Jahr begannen die Bauarbeiten. Das Einfamilienhaus nahm Form an. Aufgrund der Baufortschritte waren Seyfrieds dann einverstanden, Deberens Forderung nach Zahlung der vollen Bausumme nachzukommen.
Dies war ein grosser Fehler, wie sich bald darauf herausstellte: Die Fenster wirkten wenig sachgerecht montiert, und noch vor dem Bezug des Hauses zeigten sich erste Risse an den Wänden. Die Seyfrieds wurden misstrauisch. Sie forderten Deberen auf, seiner Pflicht als Generalunternehmer nachzukommen, die Mängel zu beheben und ausstehende Arbeiten fertigzustellen. Doch nichts geschah. Auf die Forderungen reagierte Deberen, wenn überhaupt, nur mit Gegenforderungen und Drohungen.
Seyfrieds entschieden sich, ein Bauphysikgutachten erstellen zu lassen. Das Ergebnis war niederschmetternd: Viele Bauabdichtungen fehlten. Andere waren dermassen unsachgemäss angebracht, dass die Feuchtigkeit durch Keller und Decken dringt. Die Geländer entsprachen nicht den Schweizer Baunormen. Eine Innentreppe war zu steil konstruiert, reichte nicht einmal bis zum Boden und entsprach ebenfalls nicht den Vorschriften.
Im Laufe der Zeit wurde auch klar, dass Drainagen rund ums Haus «vergessen» wurden, und im Dachstock breiteten sich Schimmelflecken aus. Fazit: Strenggenommen müsse das Haus abgerissen und neu erstellt werden. Auch um nur das Schlimmste zu reparieren, Spätschäden zu verhindern und das Haus mit dem Nötigsten zu sanieren, wären weitere 275 000 Franken notwendig. Und eine fachgerechte Komplettsanierung würde insgesamt rund 400 000 Franken verschlingen. Doch die Seyfrieds hatten ihr Vermögen bereits für den Generalunternehmer ausgegeben.
Recherchen von K-Geld zeigen: Deberen hatte nie einen Franken Prämie an die Versicherungsgesellschaft bezahlt, deshalb existiert keine Haftpflichtversicherung. Und Deberens Kellerbau24 ist seit August 2013 konkurs.
Deberen hinterliess der Familie nicht nur einen verpfuschten Bau, sondern auch ein finanzielles Desaster. Wenn sich die Hausbank UBS nicht gnädig zeigt und Geld für die Sanierung zur Verfügung stellt, sitzen die quasi mittellosen Häuslebauer in einer unverkäuflichen Bauruine und vor einem riesigen Schuldenberg.
Seyfrieds sind zudem nicht die einzigen, die von Deberen Geld fordern. Allein in Wynau hinterlässt das «System Deberen» weitere Baustellen von Familien, die – gottseidank frühzeitiger als die Seyfrieds – die Notbremse gezogen hatten.
Gespräche von K-Geld mit Nachbarn, ehemaligen Angestellten, dem Anwalt der Seyfrieds, Behörden usw. zeigen ein wiederkehrendes Muster: Deberen erschleicht sich das Vertrauen der Bauherren mit geschliffener Rhetorik und Jovialität, taucht aber nach grösseren Zahlungen unter. Deberen soll nicht nur ehemaligen Angestellten viele Monatslöhne schulden, sondern laut Seyfrieds auch mehreren Handwerkern insgesamt mehr als 30 000 Franken. Thomas Deberen wollte gegenüber K-Geld nicht Stellung nehmen.
Mängel beheben: Viel Ärger für die Bauherren
Neubauten, Renovationen: Der Hauseigentümerverband Schweiz ermittelte in einer grossen Befragung 2010/11, dass seine Mitglieder in einem von vier Neu- oder Umbauprojekten mit den Baupartnern unzufrieden waren. Die wichtigsten Gründe: schlechte Kunden- betreuung, Mängel nicht korrekt behoben, Zusagen nicht eingehalten. Probleme gabs vor allem mit Firmen, die nach dem Modell von Generalunternehmen (GU) arbeiten. Bei kleineren GU mussten Bauherren in 17,5 Prozent der Fälle juristische Hilfe in Anspruch nehmen.
Die ETH Zürich und der Baumeisterverband stellten im Juli 2013 eine Studie vor, nach der jedes Gebäude bei Bauende 15 wesentliche Mängel aufweist. Die Folgekosten belaufen sich auf insgesamt 1,6 Milliarden Franken jährlich bzw. auf 8 Prozent des Investitionsvolumens im Wohnungsbau. Und, so die Studie: Die meisten Mängel hätten durch mehr Sorgfalt vermieden werden können.
Tipps: Die richtigen Baupartner wählen
- Architekt: Fragen Sie andere Bauherren, Ihre Bank oder Berufsverbände nach einem guten Architekten. Verlangen Sie Referenzen. Versichern Sie sich, dass der Architekt die Baufortschritte überwacht und Sie berät, wenn es um Mängel in der Ausführung oder Terminüberschreitungen mit Kostenfolge geht. Beauftragen Sie den Architekten zunächst mit einem Vorprojekt.
- Generalunternehmer (GU): Fragen Sie bei früheren Kunden nach – u. a. auch, wie Mängel behoben wurden. Geht ein GU konkurs, tragen Sie das Risiko, Handwerker-Rechnungen evtl. zweimal zahlen zu müssen (Bauhandwerker-Pfandrecht). Lassen Sie den Werkvertrag mit dem GU extern prüfen. Wenn Sie skeptisch sind, verlangen Sie vom GU den Nachweis einer Bank- oder Versicherungsgarantie.
- Vertrag: Ob Architekt oder GU – am besten ist ein Vertrag nach SIA-Norm 118. Das stärkt Ihre Rechte.
- Mängel, Versicherung: Behalten Sie sich das Recht vor, 15 Prozent des Gesamtpreises zurückzubehalten, bis alle Mängel behoben sind. Architekt oder GU sollten über eine Haftpflichtversicherung verfügen (Nachweis!).
- Buchtipp: Alle Fragen rund ums Bauen beantwortet der K-Tipp-Ratgeber «Die eigenen vier Wände» (172 S., Fr. 27.–). Zu bestellen auf Seite 34.
