Mit Eintritt ins Rentenalter kann es für Eigenheimbesitzer eng werden. AHV und Pensionskasse reichen zwar meist aus, um der Bank die zurzeit sehr tiefen Hypothekarzinsen zu zahlen. Doch das genügt nicht allen Banken. Sie können verlangen, dass der Hypothekarzins auch dann gezahlt werden kann, wenn die Zinsen wieder auf 4,5 oder gar 5 Prozent steigen sollten.
Dahinter steckt die sogenannte Tragbarkeitsrechnung: Insgesamt – also mit Zins plus Nebenkosten und Amortisation gerechnet – sollte die finanzielle Belastung für das Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen.
Sinkt aber das Einkommen bei der Pensionierung, können die Kosten fürs Wohnen diese Limite überschreiten – vor allem weil die Bank mit zurzeit unrealistischen 4,5 oder 5 Prozent Hypothekarzins rechnet. Steht dann die Erneuerung des Eigenheimkredits an, verlangen einige Banken eine Teilrückzahlung der Hypothek. Ist dies nicht möglich, weil das ganze Kapital in der Liegenschaft gebunden ist, verweigern sie allenfalls die Fortführung der Hypothek. Als letzter Ausweg bleibt dann nur, das Eigenheim zu verkaufen.
Mit Hilfe einer Immorente lässt sich ein unfreiwilliger Verkauf des Eigenheims vorübergehend vermeiden. Unter diesem Motto hat das VZ Vermögenszentrum (Hauptsitz in Zürich) eine spezielle Form von Hypothek im Angebot. Dabei wird die auslaufende Hypothek durch ein neues Gesamtpaket ersetzt.
Ein konkretes Beispiel (siehe Kasten): Auf einer Liegenschaft mit einem Marktwert von einer 1,5 Millionen Franken besteht aktuell eine Hypothekarschuld von bloss noch 20 Prozent. Diese Belehnung wird neu auf 60 Prozent aufgestockt, also von 300000 auf 900000 Franken.
Die zusätzlichen 40 Belehnungsprozente, also 600000 Franken, gelangen im Prinzip zur Auszahlung an den Kunden. Er erhält allerdings nicht die ganzen 600000 Franken ausbezahlt: Das VZ zieht die Zinsen für die nächsten 10 oder 15 Jahre – je nach Vereinbarung – gleich zu Beginn für die ganze Laufzeit ab. Der Kunde erhält also in diesem Fall 447000 Franken ausbezahlt, die er zur Deckung seiner restlichen Lebenshaltungskosten verwenden kann. Und er wohnt sozusagen zinsfrei in der Liegenschaft.
Nur für Eigenheimbesitzer ab 65 Jahren erhältlich
Dabei gelten folgende Spielregeln:
- Das Mindestalter für Interessenten für eine solche Hypothek ist 65 Jahre.
- Die Belehnungsgrenze sollte neu ungefähr 50 Prozent des Marktwerts betragen und darf nicht auf über 60 Prozent des Marktwerts steigen.
- Der Mindestwert der Liegenschaft liegt bei 1 Million Franken.
- Die bestehende Hypothek beträgt höchstens 20 bis 30 Prozent, die Immobilie ist also zu einem grösseren Teil abbezahlt.
- Die Laufzeit beträgt 10 bis 15 Jahre.
Mit einer Immorente lässt sich der Verkauf der Liegenschaft jedoch nicht für immer verhindern. Er ist nur während der Laufzeit der neuen Hypothek aufgeschoben. Das VZ schreibt selbst: «Nach Ablauf sind die Eigenheimbesitzer oft schon über 80 Jahre alt. Bei sehr tief belehnten Liegenschaften wird evaluiert, ob die Immorente nochmals verlängert werden kann. Ansonsten muss die Liegenschaft verkauft werden.»
Für seine Immorente verlangt das VZ einen etwas höheren Zinssatz als für normale Festhypotheken. Diesen Aufpreis begründet Lorenz Heim, Leiter des VZ-Hypothekenzentrums, vor allem mit den höheren Eigenkapitalkosten. Zudem bewege sich der Zinsfuss noch immer in der Nähe der durchschnittlichen Bankzinsen für klassische zehnjährige Hypotheken.
Das VZ ist eines der ganz wenigen Finanzinstitute, die eine Immorente im Angebot haben. Erhältlich ist sie auch bei vereinzelten Regionalbanken, so beispielsweise bei der Bank Sparhafen Zürich. Dort heissen solche Renten «Hypothek 50+» und sind auch mit kürzeren Laufzeiten und ohne Mindestalter erhältlich. Die Bank Sparhafen verlangt gemäss Direktor Reto Kyburz aktuell 1,8 Prozent Jahreszins für eine zehnjährige Hypothek.
Immorente: Ein Rechenbeispiel
Aktuelle Hypothekarschuld der Liegenschaft mit einem Marktwert von 1,5 Millionen Franken: 20 Prozent bzw. Fr. 300000.–.
Neue Belehnung: 60 Prozent = Fr. 900000.–. Die Hypothekarschuld wird also von 20 auf 60 Prozent erhöht – um
Fr. 600000.–.
Zins für die Hypothek von Fr. 900000.– für 10 Jahre bei 1,7 Prozent: 153000 Franken.
Auszahlung an den Kunden für den Lebensunterhalt: 447000 Franken (Fr. 600 000.– minus 153 000.–).
